Quand les friches industrielles deviennent un vrai business

Par Karen Latour  |  02/06/2016, 14:00  |  1298  mots

La réhabilitation des friches industrielles, réputée risquée, offre un véritable potentiel financier pour les entreprises du secteur, de la dépollution à la reconstruction. La plupart des acteurs constatent une réelle dynamique depuis un peu plus d'un an, notamment grâce au lancement de politiques nationales et locales. Seulement, la filière doit encore se structurer et monter en compétence pour se développer réellement.

“La réhabilitation des friches industrielles est en passe de devenir un business",

affiche Jean-Fleuy Garel de chez Vailog.

L'entreprise italienne, qui dispose d'une filiale en France, est spécialisée dans la construction d'entrepôts pour des activités telles que le e-commerce. Après s'être installée non loin de l'Aéroport de Lyon Saint-Exupéry, Vailog vient de racheter un terrain de 10,7 hectares sur la commune de Saint-Quentin-Fallavier (Isère) pour y construire un entrepôt de 47 000 m².

Sur ce site, qui comprenait deux bâtiments datant des années '70, une opération de réhabilitation, puis de requalification va donc être opérée, pour un investissement global compris entre 35 et 40 millions d'euros. "Cela comprend l'achat du terrain, les coûts de démolition, le désamiantage ainsi que la construction", énumère Jean-Fleury Garel.

Potentiel économique

Un projet qui n'est pas isolé, et illustre au contraire un véritable mouvement de fond dans la réhabilitation des friches industrielles. Dans une région qui compte environ 18 % des sites pollués français, le potentiel économique est important. En 2015, Jean-Philippe Deneuvy, alors directeur adjoint de la Dreal Rhône-Alpes (direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement), indiquait qu'en 2010 en France, le montant lié à ce marché était évalué à 470 millions d'euros.

Seulement, ce type d'opération comporte des risques. de fait, "il est souvent difficile d'obtenir des financements", confirme Jean-Fleury Garel.

Le risque du diagnostic

Un constat que partage un autre acteur du secteur: Bruno Farber, directeur général du fonds d'investissement Ginkgo, spécialisé dans la revalorisation de sites pollués. En 2012, à Gerland, l'ancien site du groupe Fagor-Brandt est notamment racheté par ce fonds.

"Souvent, les banques refusent de financer ces investissements, car l'activité est consommatrice en fonds propres, surtout en amont de la chaîne", analyse ainsi Bruno Farber.

En effet, avant de requalifier le site, et de voir les premiers retours sur investissements, il faut d'abord dépolluer, désamianter, réhabiliter... Et surtout, parfois de mauvais diagnostics peuvent entraîner des surcoûts importants.

"La difficulté est de mesurer le niveau de pollution, et le coût que cela engendre. Les études sont soit à la charge du vendeur, soit à la charge de l'acquéreur. Or le niveau de connaissance est fondamental avant qu'un acheteur se manifeste" car les résultats de l'étude peuvent bouleverser le projet, souligne Olivier Rajon, responsable développement chez Serpol, PME notamment spécialisée dans la dépollution des sols et des nappes (70 % de son activité), ainsi que dans le désamiantage.

Afin d'éviter d'être confronté à ce type de problèmes, Ginkgo dispose "d'une assurance qui nous permet de déraper de 30 % par rapport au budget initial de dépollution", indique Bruno Farber.

Si au niveau du financement des études, la requalification des friches se trouve parfois face à une impasse, une autre partie du dossier est quant à elle en train de se résoudre. Celui du coût des requalifications. Depuis 2015, la région Rhône-Alpes, depuis devenue Auvergne Rhône-Alpes, s'est aussi emparée du sujet de la réhabilitation des friches.

Lancement d'un appel à projets

La Région a ainsi été dotée d'un fonds de 24 millions d'euros de la part du Feder (Fonds européen de développement économique et régional). Le but ? Reconvertir les terrains pollués pour éviter l'étalement urbain. "Nous allons aider les opérations de requalification, à condition qu'elles aient une vocation économique ou mixte", explique Anne Dubromel, chef de projet filières friches au sein de la direction des politiques territoriales de la région Auvergne Rhône-Alpes.

Dans ce cadre, un appel à projets a été lancé auprès des collectivités, communautés de communes, établissements publics fonciers, afin de sélectionner les projets de friches à réhabiliter.

"Nous donnerons la priorité aux opérations courtes, puis à celles qui sont à un stade d'avancement moins élevé. L'objectif est de réhabiliter 15 à 20 sites pollués en cinq ans."

Selon le caractère innovant du projet, le Feder prend en charge entre 30 % et 60 % du montant total des investissements. Le reste étant à la charge de l'entité publique à l'origine du projet.

Une façon d'inciter les collectivités à entreprendre ces travaux de réhabilitation. "Elles sont parfois réticentes à cause la difficulté que représentent de tels aménagements", indique Anne Dubromel.

Jean-Manuel Mas, directeur d'Axelera

Pour Jean-Manuel Mas, directeur d'Axelera, si le business autour des friches industrielles n'est pas nouveau, il connait un "réel dynamisme".

Loi Alur

Ce volontariat des politiques publiques insuffle un nouvel élan aux entreprises du secteur, comme le souligne Olivier Rajon.

"Nous avons identifié une dynamique depuis un an, un an et demi. D'une part du fait de cette politique régionale, qui consiste en vouloir arrêter la construction sur des terrains agricoles. Mais aussi avec la loi Alur sur le plan national."

Adoptée en 2014, elle permet aux exploitants d'une installation classée pour la protection de l'environnement de transférer leurs obligations de dépollution à l'acquéreur. "Jusqu'alors, l'exploitant était tenu de remettre le site comme il l'avait trouvé avant la cessation de l'activité. Désormais, cette responsabilité peut être transférée à l'acquéreur", précise Olivier Rajon. Ainsi, des dossiers qui pouvaient se trouver dans l'impasse - car l'exploitant n'avait pas les moyens par exemple - peuvent désormais être débloqués. On parle alors du décret de "tiers demandeur".

La législation nationale et la politique locale ont permis à Serpol d'observer une hausse du nombre de demandes pour des réhabilitations de friches d'environ 15 % en un an.

Structurer la filière

L'impulsion politique locale vise aussi à fédérer toute la filière pour que celle-ci puisse se développer, prendre de l'ampleur et qu'elle crée des solutions. "Nous allons mettre toutes les compétences autour de la table pour solidifier les opérations, et voir quelles sont les nouvelles technologies", précise Anne Dubromel. Car jusqu'à présent, sur les opérations de requalification, les acteurs étaient éparpillés, intervenaient de manière cloisonnée.

"L'activité étant risquée, il est nécessaire des limiter les incertitudes en travaillant les techniques de diagnostics", explique Jean-Manuel Mas, directeur d'Axelera, pôle de compétitivité Chimie-Environnement. "Dans ce secteur, il reste beaucoup à faire, surtout au niveau des technologies."

Un constat qu'Olivier Rajon préfère tempérer. "Tout reste à faire, mais je ne saurais pas dire quelles sont les innovations qui devraient être développées. Au niveau des diagnostics, il s'agit surtout d'un manque de moyens." Cependant, une des pistes qu'il avance pour favoriser la montée en compétence serait par exemple d'utiliser un site test pour tester les différentes techniques de dépollution.

Croissance du chiffre d'affaires

"Nous sommes au début d'une dynamique", "il existe une impulsion dynamique"... Le terme revient régulièrement chez les acteurs du secteur, qui tous conviennent d'un point : si l'engouement n'est pas à son apogée, la réhabilitation de friches industrielles séduit de plus en plus, les acteurs privés, comme les collectivités. Pour les entreprises, l'opération de requalification peut s'avérer rentable :

"Nous avons réalisé ces investissements, car ensuite nous aurons des rentrées d'argent, grâce à la location de nos bâtiments. Par ailleurs, la pression foncière étant forte autour de Lyon, nous aurions eu davantage de difficulté à trouver un terrain aussi important", illustre ainsi Jean-Fleury Garel, de chez Vailog.

Pour preuve, l'ensemble de la filière dépollution connaît une période de forte croissance, avec un chiffre d'affaires en hausse de 4 % à 6 % d'ici 2017, selon une étude menée par Xerfi, spécialisé dans les études économiques. "Le potentiel de croissance des professionnels de la réhabilitation reste immense", ajoute le cabinet d'expertise.

http://acteursdeleconomie.latribune.fr/territoire/attractivite/2016-06-02/quand-les-friches-industrielles-deviennent-un-vrai-business.html

Jeux olympiques et la production de l'espace urbain à Rio.

Jeux olympiques et la production de l'espace urbain à Rio. (Demian Garcia Castro).

 Traduction. Adalton Mendonça.

Comment fonctionne la production de l'espace urbain dans la ville de Rio de Janeiro, en vue de la réalisation de la Coupe du Monde de 2014 et Jeux Olympiques de 2016 et son impact sur le droit au logement et le droit à la ville? C'est à partir de ce point que Demian Garcia Castro discute le processus historique de la production de l'espace urbain carioca avec l'apparition de ségrégation socio-spatiale qui a l'Etat comme agents et promoteurs d'entreprises. Selon le chercheur, en appelant la gouvernance d'entreprise se développe un processus de marchandisation du territoire avec la négation de ces espaces pour les classes populaires.

La thèse de "sporting méga-événements et l'entrepreneuriat en milieu urbain: les Jeux Olympiques en 2016 et la production de l'espace urbain à Rio de Janeiro" a été défendue par Demian Garcia Castro dans le cadre du programme de génie urbain, Ecole Polytechnique de l'UFRJ, et dirigé par le professeur de Orlando Santos Júnior. Demian comprend actuellement le projet «métropolisation et Megaeventos" Observatoire INCT de Metropolis.

La partie étude de l'évolution historique de la production de l'espace urbain carioca, identifier la présence de ségrégation socio-spatiale, avec les agents de l'État et les entreprises en vedette le fondateur. Selon Demian Garcia Castro, à partir de la méthode progressive-régressive proposé par Lefebvre (1999) et en se référant aux travaux de Harvey, a analysé l'émergence d'un modèle de gouvernance d'entreprise en milieu urbain, à partir de laquelle les agents impliqués dans le processus capitaliste la gestion des villes qui cherchent à développer des stratégies pour l'insertion compétitive des espaces urbains dans les circuits de la mondialisation néolibérale.

"La production de l'espace est la façon dont la société produit la base matérielle et symbolique de son existence. Pour comprendre le processus de production de l'espace est fondamentale pour comprendre comment cela est intégré dans le processus de reproduction élargie du capital, d'analyser les actions, les interactions et les conflits de groupes sociaux impliqués dans ce processus. Par conséquent, ce travail s'inscrit dans le cadre de la compréhension des actions et des stratégies de béton agents sociaux, historiquement et spatialement spécifique, qui produisent, utilisez des produits et l'espace sont dans une relation dialectique dans lequel les conflits liés à leur présenter de nouvelles synthèses provisoires " explique Castro.

 Gouvernance et méga entrepreneuriales

 La ville de Rio de Janeiro mettra en scène plusieurs grands événements sportifs, Coupe des Confédérations en 2013, la finale de la Coupe du Monde de Football en 2014 et surtout les Jeux olympiques de 2016. Des méga-événements énumérés, le point culminant pour les Jeux olympiques devrait être l'ampleur des projets de restructuration urbaine planifiée, et aussi déjà en cours, comme la construction de voies exclusives pour les autobus (Bus Rapid Transit - BRT) d'extension du métro, la construction d'équipements sportifs, la réforme Maracanã. Également mis en évidence sont importantes pour le projet de «revitalisation» du front de mer, le Port Wonder, ainsi que le déploiement d'unités de police maintien de la paix (UPP), parce que les deux projets reflètent également la dynamique des lieux d'habitation de la classe ouvrière, avec le transfert de , l'expulsion et la réinstallation liée à l'augmentation du coût / valeur de la propriété, qui sont aussi associés à des processus d'accumulation du capital, qui trouvent de nouveaux espaces d'extraction de terres gains.

Ainsi, il est prouvé qu'il existe un processus de restructuration en cours associée à l'aménagement urbain capitaliste contemporaine, d'où émerge une nouvelle forme de gouvernance. «Compte tenu de l'absence d'études sur le sujet, on croit que ce travail peut contribuer à l'identification de ces changements spécifiques dans la ville, en pensant aussi la place des classes populaires dans le contexte de ces villes transformations en cours dans la ville de Rio de Janeiro, ainsi que d'un processus critique qui révèle caché, servir d'instrument pour lutter pour le droit au logement et à la ville », affirme Demian Castro.

Selon le chercheur, la réalisation d'un méga événements sportifs apporte un certain nombre d'avantages à une partie de la ville et de quelques agents qui y sont connectés, tels que l'industrie de la construction, des promoteurs, des propriétaires fonciers, des grandes chaînes hôtelières, entre autres privilégié généralement par le biais de politiques publiques régressives qui créent des infrastructures et des installations de loisirs dans les zones de la ville les investissements déjà dotés.

"D'autre part, le processus de préparation de la ville pour les méga événements sportifs, apporte une grande préoccupation pour les secteurs les moins favorisées, qui par hasard sont des espaces d'occupation directement ou indirectement liés aux intérêts du capital. À l'heure actuelle, comme le montrent certaines expériences de Jeux Olympiques précédents et l'expérience de l'panaméricains de 2007 qui est arrivé dans la ville de Rio de Janeiro, est établie une «ville« exception », où la violation des lois urbaines, l'environnement et les droits de l'homme est être autorisés dans le nom du succès de méga-événements sportifs », dit-il.

Autant d'espaces abritant les pauvres doivent être placés sous contrôle. Sont menées les expulsions forcées et les démolitions de maisons en faveur des travaux ou la refonte de l'image de la ville, où les pauvres ne peuvent pas supporter la vue. Au milieu de ce processus, il ya aussi le déplacement indirecte en raison de l'augmentation des coûts du logement liés aux processus d'embellissement et / ou de «revitalisation des zones dégradées." L'idée de revitalisation présuppose l'absence de vie actuel, manque de respect envers les résidents et les modes de vie qui existent dans la région pour le bénéfice de ladite visites dégradées et l'immobilier.

Source: Observatório das Metrópoles.

Castro, Demian G. IN. Jeux olympiques et la production de l'espace urbain à Rio. Observatório das Metrópoles. Janvier 9, 2013.

http://observatoriodasmetropoles.net/index.php?option=com_k2&view=item&id=467%3Ajogos-ol%C3%ADmpicos-e-a-produ%C3%A7%C3%A3o-do-espa%C3%A7o-urbano-no-rio&Itemid=164&lang=pt